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高力國際:2024年上半年上海大宗交易投資市場回顧
//tgmghs.com房訊網2024/7/12 10:29:00
[提要]2024年上半年,上海房地產市場合計錄得54筆大宗成交,總交易金額近459億元,與2023年同期交易金額基本持平。2024年上半年度全國房地產大宗交易金額為944億元,上海成交金額占比接近一半,依舊領跑全國大宗交易市場。

    2024年上半年上海大宗交易投資市場

  1.上海房地產市場大宗成交金額領跑全國

宿蹄  2024年上半年,上海房地產市場合計錄得54筆大宗成交,總交易金額近459億元,與2023年同期交易金額基本持平。2024年上半年度全國房地產大宗交易金額為944億元,上海成交金額占比接近一半,依舊領跑全國大宗交易市場。

2019-2024年上半年

上海房地產市場大宗交易金額

  從交易類型看

划葫  2024年上半年,上海辦公樓的成交占比最高,為45%;公寓及酒店的成交占比為第二,為17%;其他依次為住宅/土地、綜合體、零售和商務園區等業態。

2024年上半年

上海大宗交易物業類型占比

(按交易金額)

  從交易目看

私痹  近三年投資目的的交易金額占比在逐年恢復,但投資標的已不再是辦公板塊為主,更多的是公寓、零售、商務園區等可以作為公募REITs底層資產的物業。

2022-2024年上半年

上海大宗交易交易目的占比

  從資金來源看

  近三年外資投資活動不斷減少,2024年上半年,93%的資金來源是內資機構。

2022-2024年上半年

上海大宗交易買家資金來源占比

  2.辦公樓仍為上海大宗成交市場占比最大業態

  2024年上半年,上海辦公樓成交金額為207億元,仍是上海房地產大宗成交市場占比最大的業態。

  從買家類型看

进陡  疫情后企業客戶主導辦公樓市場,多為自用買家,而投資活動減少;其中外資投資者投資辦公樓市場越來越謹慎,大部分辦公樓投資為內資投資者。

2019-2024年上半年

上海辦公樓成交買家類型占比

(按交易金額)

驱糜  2024年上半年,企業客戶購置辦公樓宇共22宗,主要以金融業(如眾安保險購置外灘源2棟辦公樓自用)和制造業為主。

排嗡  隨著經濟增速放緩,企業客戶也更傾向購置總面積在1萬平方以下的幾層或者小獨棟辦公物業,上半年就有中山萬博26、27層分別出售,力波中心31號樓及申文傳媒廣場5號樓等小獨棟成交。

2024年上半年上海

企業客戶購置辦公樓交易個數

(按面積統計)

  3.公寓及酒店為上海大宗成交市場占比第二位業態

  2024年上半年,公寓及酒店項目成交金額共錄得80億元,占上海總體交易金額第二位。

  公寓項目

腕胆  上海公寓項目上半年成交金額為49億元,都為自持公寓項目,受益于國家住房政策引導及公募REITs底層資產擴項等利好信息,公寓類項目的交易額逐年遞增,上半年成交額已是23年全年自持項目成交金額的70%,預計2024年全年自持公寓項目的成交金額將超過2023年。

2019-2024年上半年

上海公寓成交金額

  (按購買目的)

  酒店項目

肛宋  上海酒店項目上半年成交金額為31億元,主要為寶格麗酒店交割完成以及溢價法拍成交斜土路原華美達酒店。

2019-2024年上半年

上海酒店成交金額

(按購買目的)

  4.上海商務園區大宗交易市場收縮

锹健  自2019年底疫情開始,上海商務園區成交活躍,成交金額逐年遞增,至2022年為近些年的最高點,但受商務園區租賃和公募REITs市場表現的影響,以及政府對工業項目交易政策收緊,2024年上半年成交金額僅為29億元,主要交易為東久20億收購張江在線新經濟生態園在建工程項目。另一方面商務園區業主方對于項目出售的價格及回報率更趨務實,經過價格調整后,成交量將會有所恢復。

2019-2024年上半年

上海商務園區交易金額

(按園區類型)

  5.上海住宅/土地、零售及綜合體大宗交易市場

闹伪  目前全國住宅樓市低迷,但2024年上半年上海豪宅市場異常火熱,內環內多個豪宅項目入市且呈“日光化”態勢。

汪仰  上半年收錄2宗住宅用地出售,均在內環內核心位置,金額達54億元,主要為伊泰集團收購北外灘63街坊住宅地塊及上置出售大興街住宅地塊。

撮点  2024年上半年上海零售業態主要成交交易為領展收購七寶萬科廣場50%股權以及萬達出售金山萬達項目,共計金額近38億元。

嗦嘲  2024年上半年共收錄3宗綜合體大宗交易,金額達36億元,分別為同濟科技收購楊浦益田廣場,天主教教會購置徐匯區美呈大廈以及瑞安結構化交易鴻壽坊65%股權。

  6.總結與建議

  2024年上半年交易金額基本和2023年同期持平,隨著市場不確定性增加,折價資產投資機會增多。

  投資者對于公寓、零售、工業地產項目等能作為公募REIT底層資產的物業持續保持關注。

  受美聯儲加息影響且降息時間一再推遲,外資投資活動減少,且愿意降價出售物業。

  受困于流動性問題和宏觀環境影響,自持物業加重了企業的運營,促使結構化交易增多。

  政府對工業、產業類項目交易的監管進一步加強,對于商務園區、物流、廠房類交易有一定影響。



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